De ce conteaza verificarile inainte de semnare
O locuinta poate arata impecabil si totusi sa aiba probleme juridice: o ipoteca, un litigiu, un coproprietar care nu a fost intrebat sau o constructie neintabulata. Majoritatea acestor riscuri pot fi descoperite inainte de a plati vreun ban, daca stiti unde sa va uitati.
Verificarile trebuie facute inainte de semnarea antecontractului si de plata arvunei, nu doar inainte de contractul final.
Extrasul de carte funciara
Cartea funciara este registrul public in care apare situatia juridica a imobilului. Un extras de carte funciara pentru informare poate fi obtinut de oricine, inclusiv online, prin sistemul de cadastru si publicitate imobiliara. Din extras aflati:
Cereti un extras actualizat chiar inainte de semnare, nu va bazati pe unul vechi de cateva saptamani. Extrasul de autentificare, solicitat de notar la incheierea contractului, blocheaza pentru o perioada limitata inscrierea altor operatiuni in cartea funciara, oferindu-va astfel o protectie suplimentara. Daca imobilul nu este intabulat sau datele din cartea funciara nu corespund cu realitatea, discutati situatia cu un avocat inainte de a merge mai departe.
- Cine este proprietarul inscris si in ce cote, daca sunt mai multi.
- Descrierea imobilului: suprafata, numar cadastral, eventuale constructii.
- Sarcinile: ipoteci, interdictii de instrainare, sechestre, servituti.
- Notari privind litigii, promisiuni de vanzare sau alte drepturi ale tertilor.
Alte verificari utile
Extrasul de carte funciara nu spune totul. Cereti si verificati, de asemenea, urmatoarele documente:
- Actul de proprietate al vanzatorului si istoricul imobilului (cum a fost dobandit).
- Situatia civila a vanzatorului: daca este casatorit, poate fi necesar si acordul sotului.
- Certificatul fiscal privind plata impozitelor locale.
- Adeverinta de la asociatia de proprietari, pentru apartamente.
- Certificatul de performanta energetica.
- Conformitatea dintre situatia reala a imobilului si cea din acte (extinderi, compartimentari).
Antecontractul si arvuna
Antecontractul, numit in termeni juridici promisiune de vanzare-cumparare, este acordul prin care partile se obliga sa incheie ulterior contractul de vanzare. Este recomandabil sa fie incheiat in forma autentica, la notar, si notat in cartea funciara. Daca una dintre parti refuza nejustificat sa incheie contractul final, cealalta poate cere instantei, in conditiile legii, o hotarare care sa tina loc de contract.
Antecontractul trebuie sa prevada clar pretul, termenul de semnare, starea imobilului, ce se intampla cu arvuna si cine suporta cheltuielile. Arvuna este suma platita la semnare ca garantie a executarii. Ca regula, daca cumparatorul nu isi respecta obligatia, vanzatorul poate pastra arvuna; daca vanzatorul este cel care nu isi respecta obligatia, cumparatorul poate cere dublul arvunei. Partile pot conveni si o arvuna de dezicere, care permite retragerea din contract. Tipul de arvuna trebuie prevazut explicit.
Inainte de a semna antecontractul, cereti si un proiect al contractului final sau, cel putin, lista conditiilor esentiale ale acestuia. Daca plata se face cu un credit ipotecar, stabiliti in antecontract ce se intampla daca banca nu aproba finantarea in termenul stabilit. Fara o astfel de clauza, riscul de a pierde arvuna creste.
Cand cumparati de la un dezvoltator
In cazul locuintelor noi, mai ales al celor cumparate in faza de proiect, riscurile sunt diferite. Verificati dreptul dezvoltatorului asupra terenului, autorizatia de construire, daca terenul este ipotecat in favoarea unei banci si termenele de finalizare.
Contractele propuse de dezvoltatori sunt adesea standard, dar clauzele pot fi negociate. Atentie la penalitatile pentru intarziere, la mecanismul de plata in transe, la garantiile pentru calitatea constructiei si la momentul in care apartamentul va putea fi intabulat pe numele dumneavoastra.
Pe scurt
Nu platiti arvuna inainte de a verifica actele. Nu semnati un antecontract redactat in graba. Daca observati neconcordante intre acte si realitate, clarificati-le inainte de semnare. O analiza juridica facuta la timp costa mult mai putin decat un litigiu ulterior.
Informatiile din acest articol sunt generale. Fiecare tranzactie imobiliara necesita o analiza individuala a actelor.
Daca va pregatiti sa cumparati o locuinta, Cabinetul de Avocat Bocse Marian-Mihaita poate verifica actele imobilului si clauzele antecontractului inainte de semnare. Va explicam riscurile identificate si va asistam in negocierea cu vanzatorul sau cu dezvoltatorul.
Articolul are caracter informativ si nu reprezinta consultanta juridica. Pentru o analiza a situatiei dumneavoastra concrete, contactati un avocat.
